成功案例
开发商违规超建 被行政罚款又遭业主索赔
作者：刘德斌 律师 时间：2013年09月07日
开发商在房屋开发建设过程中，本应严格按照规划许可的面积和容积率进行施工，但现实中却总有开发商喜欢“越界”，结果常常是偷鸡不成反蚀把米。日前，重庆一房地产公司就因违规超建被行政部门罚款745万余元后，又被法院判处赔偿业主损失近万元。
2011年4月11日，黄某购买了重庆某房地产公司开发的位于重庆市江北区的商品房。
根据规划部门的审批，该小区地块控规容积率为2.2，规划批建容积率为不大于2.0，规划许可面积为27000余平方米。然而，开发商在建设过程中，不但增加了楼层，还增加各楼层面积，最终使该小区面积达34000余平方米，超出审批近7000平方米。
在被行政部门罚款之后，开发商又被业主黄某告上法庭，要求开发商就违规超建行为给业主造成的损失进行赔偿。
法院审理后认为，开发商擅自变更规划许可，超建楼层和楼层面积，使小区实际居住面积增加，致使业主所购房屋的实际居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降，已对业主造成损害，应予赔偿。据此，一审法院判决开发商赔偿业主黄某、沈某9700余元。
一审宣判后，开发商不服，于2013年7月向重庆一中院提起上诉。重庆一中院审理后认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，于日前判决驳回了开发商的上诉，维持原判。
律师说法：
开发商违规超建行为在被行政处罚之后是否还需对业主承担民事责任，司法实践中存在一定的分歧。具体到本案而言，开发商违规超建面积近7000平方米，占规划许可面积的近四分之一，属于严重的超规模建设行为，对业主居住环境和舒适度造成损害是客观存在的。因此，本案中，行政处罚并不排除开发商的民事责任。
法院根据业主客观损失、所购房屋面积和开发商可能因超建而获得的利益等情况，参照“损益相抵”原则酌情确定赔偿金额。
2011年4月11日，黄某购买了重庆某房地产公司开发的位于重庆市江北区的商品房。
根据规划部门的审批，该小区地块控规容积率为2.2，规划批建容积率为不大于2.0，规划许可面积为27000余平方米。然而，开发商在建设过程中，不但增加了楼层，还增加各楼层面积，最终使该小区面积达34000余平方米，超出审批近7000平方米。
在被行政部门罚款之后，开发商又被业主黄某告上法庭，要求开发商就违规超建行为给业主造成的损失进行赔偿。
法院审理后认为，开发商擅自变更规划许可，超建楼层和楼层面积，使小区实际居住面积增加，致使业主所购房屋的实际居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降，已对业主造成损害，应予赔偿。据此，一审法院判决开发商赔偿业主黄某、沈某9700余元。
一审宣判后，开发商不服，于2013年7月向重庆一中院提起上诉。重庆一中院审理后认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，于日前判决驳回了开发商的上诉，维持原判。
律师说法：
开发商违规超建行为在被行政处罚之后是否还需对业主承担民事责任，司法实践中存在一定的分歧。具体到本案而言，开发商违规超建面积近7000平方米，占规划许可面积的近四分之一，属于严重的超规模建设行为，对业主居住环境和舒适度造成损害是客观存在的。因此，本案中，行政处罚并不排除开发商的民事责任。
法院根据业主客观损失、所购房屋面积和开发商可能因超建而获得的利益等情况，参照“损益相抵”原则酌情确定赔偿金额。
律师资料
刘德斌律师
电话：15141168…
